• Appels de fonds, provisions et fonds de roulement

     

    Le syndic a la mission de faire des appels de fonds, qu'ils soient votés ou non, mais aussi de provisions (décret 1967, art. 35 ; cliquer pour le détail des opérations concernées) sur ces fonds. La présence de provisions procède d'une saine gestion tendant à lisser dans le temps les appels de fonds nécessaires et assurer ainsi une continuité de prestation de l'immeuble, en évitant les a-coups de trésorerie. Elle nécessite en revanche d'avoir une bonne confiance en son syndic, qui peut être temporairement dépositaire de sommes importantes.

    Cette gestion est toutefois encadrée. Le syndic est chargé par l'art. 11 du décret de 1967 d'établir un budget prévisionnel, notifié aux copropriétaires au plus tard en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale, et d'établir pour chaque syndicat qu'il gère une comptabilité séparée.

    Les appels de fonds ont lieu tous les 4 mois, alors que les factures arrivent tout au long de l'année ; c'est pourquoi il relève d'une saine gestion de prévoir un fonds de roulement qui permettra à la copropriété d'honorer régulièrement ses factures. Le fonds de roulement consiste en une avance de trésorerie, confiée au syndic, destinée à faire face aux dépenses courantes et prévues.

    Malgré sa commodité, le fonds de roulement n'est pas obligatoire, mais le syndic peut exiger une certaine avance de trésorerie ; ceci peut d'ailleurs éviter à la copropriété d'avoir à payer des agios en cas de découvert. Le fonds de roulement doit être prévu par le règlement de copropriété, ou inséré dans ce règlement (double majorité) s'il n'existait pas auparavant (sauf appels de fonds semestriels). Penser à prévoir au minimum son montant et son taux de réactualisation, sans quoi il faudra également déterminer ceux ci en assemblée générale (double majorité) ; le plus simple est de prévoir un ratio calculé sur le budget prévisionnel de l'année en cours, ce qui permet au fonds de roulement de s'adapter aux besoins de la copropriété (ce qui va de 0 pour les charges provisionnelles à 1 trimestre + impayés prévisible pour les charges réelles). Les notions de gestion d'affaires ou d'enrichissement sans cause sont ici inapplicables (Cass. 3e civ., 20 janvier 1999).
    Il est à noter que la jurisprudence rappelle que le syndic ne peut consentir des avances de trésorerie au syndicat puisqu'il dispose déjà des pouvoirs nécessaires pour assurer le financement des charges de la copropriété (sauf circonstances particulières de l'art. 1999 du Code civil) (CA Paris, 23e Ch. A, 13 septembre 2000).

    Si le règlement ne prévoit pas de fonds de roulement, le syndic peut le constituer dans le cadre fixé par l'art. 35 décret 1967. Des provisions spéciales peuvent être constituées par le syndic en cas de travaux d'amélioration, addition ou surélévation, ou par l'assemblée pour l'entretien ou la conservation des parties communes, ainsi que les équipements susceptibles d'être nécessaires dans les 3 années à venir (mais non encore décidés). L'assemblée peut décider du mode de placement des fonds recueillis.
     

    Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au syndicat au titre de l'art. 35 portent intérêt au taux légal (art. 36 décret 1967 ; le règlement de copropriété ne peut fixer un autre taux) au profit du syndicat, à compter de la mise en demeure adressée au syndic au copropriétaire défaillant.

    Les provisions et avances sur charges sont appelées au prorata des millièmes ou des tantièmes auxquelles elles correspondent ; leur exigibilité n'est pas subordonnées à l'approbation des comptes (C.A. Paris, 16/02/1983 - Dalloz IR 1983, 338). Mais il faudra au moins une fois par an, lors de l'assemblée générale, procéder à l'apurement des comptes.

    Garantie de paiement
    Au termes de l'art. 19 Loi 1965, les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont garantie par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit, dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l'art. 33 Loi 1965 (possibilité de ne payer que sur 10 ans les travaux auxquels on s'est opposé). C'est le syndic qui inscrit une telle hypothèque au profit du syndicat ; c'est également lui qui peut également consentir à la main-levée ou requérir la radiation, en cas d'extinction de la dette, sans intervention de l'assemblée générale.

    Ø      Le copropriétaire défaillant peut, moyennant offre de paiement suffisante ou garantie équivalente, demander la main-levée totale ou partielle au président du Tribunal de grande instance statuant en matière de référé.

    Ø      L'inscription hypothécaire du syndicat se prescrit par 5 ans ; mais les créances pour charges sont exigibles pendant 30 ans.

    Au titre de l'art. 19 Loi 1965, les créances du syndicat bénéficient du privilège prévu à l'art. 2102-1 du Code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur tous les meubles qui garnissent le lot, sauf si ce lot est en location non meublée ; les meubles sont alors présumés appartenir au locataire. Dans ce dernier cas le privilège du syndicat est reporté sur les loyers dus par le locataire, qui peuvent ainsi faire l'objet d'une saisie-attribution. Ce privilège n'est soumis à aucune formalité (C.A. Paris 15/03/1972, Dalloz J. 1973-51).

     

    Extrait de la Recommandation n° 8 de la Commission relative à la copropriété,
    concernant les provisions et avances sur fonds

    Les provisions en cours d'exercice

    La commission rappelle qu'au cours d'un exercice considéré, la trésorerie du syndicat peut être assurée de deux manières :

    soit par le versement de provisions trimestrielles, correspondant au quart du budget prévisionnel, le compte (les dépenses et des recettes étant établis en fin d'exercice ;

    soit par le remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées par le syndic, trimestre par trimestre, les comptes du dernier trimestre soldant alors les comptes de l'exercice écoulé. Quelle que soit la méthode adoptée, les comptes de l'exercice écoulé devront être soumis à l'approbation de l'assemblée générale.

    Une méthode n'apparaissant pas préférable à l'autre, le choix entre les deux fera l'objet d'un accord entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, sauf dispositions particulières du règlement de copropriété.

    La commission recommande aux syndics :

    Ø      de ne procéder à aucune avance de fonds pour le compte des copropriétaires ;

    Ø      d'exiger des copropriétaires, aux échéances fixées, les versements nécessaires à l'exécution du budget prévisionnel, tel qu'il a été adopté par l'assemblée générale. A cet effet, le syndic peut, en début d'exercice, exiger le paiement d'une provision égale à la moitié du budget prévisionnel, sauf décision contraire de l'assemblée générale ou stipulation du règlement de copropriété et à moins qu'il n'existe, par ailleurs, une avance de trésorerie permanente. Dans ce dernier cas, le premier appel de fonds ne peut excéder le quart du budget prévisionnel.

    Ø       

    L'avance de trésorerie permanente

    La commission constate :

    Ø      Que le vote et la mise en oeuvre du budget prévisionnel, devenu obligatoire depuis la loi du 31 décembre 1985, peuvent suffire à assurer le fonctionnement courant de la copropriété en lui procurant la trésorerie nécessaire.

    Ø      Que la constitution d'une avance de trésorerie permanente, qu'elle soit prévue dès l'origine dans le règlement de copropriété ou décidée ultérieurement par l'assemblée générale, conserve cependant une utilité :

    o        soit pour être affectée en tout ou partie a la trésorerie courante du syndicat ;

    o        soit pour former un fonds de prévoyance pour faire face à des dépenses imprévues ou à des impayés ;

    o        soit pour constituer un fonds de réserve en vue de financer des travaux importants.

    La commission recommande aux syndics :

    Ø      d'inviter l'assemblée générale des copropriétaires, en l'absence de dispositions particulières dans le règlement de copropriété, à délibérer sur l'affectation des fonds recueillis au titre de l'avance de trésorerie permanente ;

    Ø      d'inviter l'assemblée générale des copropriétaires à décider le placement de ces sommes lorsqu'elles ont le caractère d'un fonds de réserve ou de prévoyance ;

    Ø      chaque fois que l'assemblée aura voté de nouvelles dispositions relatives à l'avance de trésorerie permanente, de procéder aux mesures de publicité prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 4 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, qui ont pour objet de rendre ces décisions, constituant des modifications au règlement de copropriété, opposables aux futurs acquéreurs de lots. Pour éviter la répétition de telles mesures, il est opportun de déterminer le montant de l'avance de trésorerie permanente par un pourcentage du budget prévisionnel, de préférence à une somme fixe.

     

    Les provisions spéciales pour travaux


    La commission rappelle qu'il s'agit soit de provisions nécessaires à la réalisation de travaux votés par l'assemblée générale, à laquelle il revient de déterminer les modalités et le calendrier des appels de fonds, soit d'une provision nécessitée par l'exécution de travaux urgents, sans vote préalable de l'assemblée générale en application de l'article 37 du décret. Dans ce dernier cas, la provision ne peut excéder le tiers du devis des travaux et l'avis du conseil syndical est nécessaire.
    La commission recommande aux syndics de distinguer ces provisions spéciales pour travaux des autres appels de fonds et de fournir, en ce qui les concerne, un relevé récapitulatif en fin de travaux.

     

    La comptabilité du syndic

     

    Comptabilité et documents de la copropriété - Le principe de transparence

    Qui a accès à la comptabilité de la copropriété ?

    Aux termes de l'art. 26 du décret de 1967, le conseil syndical assiste et contrôle la gestion du syndic. C'est donc lui qui a vocation a accéder à la comptabilité de ce dernier. Le syndic ne peut l'en empêcher ni lui dissimuler des éléments de comptabilité sans commettre une faute professionnelle.


    De plus, aux termes de l'art. 18-1 de la loi de 1965, pendant le délai qui sépare la convocation de la tenue de assemblée générale appelée à connaître des comptes, le syndic doit tenir à la disposition de tous les copropriétaires, pendant au moins un jour ouvré, les pièces suivantes :

    Ø      factures

    Ø      contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants

    Ø      quantité consommée et prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges
     
    Nota : Les modalités de cette consultation doivent être définies par l'assemblée générale, mais la jurisprudence estime que l'absence de telles modalités ne pouvant faire obstacle à un droit fondamental du copropriétaire, le syndic doit laisser libre accès au moins un jour ouvré à chacun. "Le copropriétaire qui, de façon illicite, a été mis dans l'impossibilité d'exercer le droit de consultation des pièces justificatives des charges de copropriété qu'il tient de la loi, est fondé à demander l'annulation de toutes les résolutions de l'assemblée générale ayant une incidence directe ou indirecte sur les charges susceptibles de lui incomber en sa qualité de copropriétaire" (CA Versailles 22/11/1994 - Gaz. Pal. 1995). Autrement dit, si l'on vous empêche de vérifier le montant de vos charges, vous pouvez refuser de les payer.

     

    La comptabilité du syndic n'est pas celle de la copropriété, et réciproquement. Seule cette dernière est librement accessible aux copropriétaires. Pour accéder à celle du syndic, il vous faudra diligenter une procédure judiciaire fondée sur un préjudice. Les "ristournes" ou "cadeaux" faits par les prestataires ou les entreprises à votre syndic ne sont pas constitutives d'un tel préjudice. Vous pouvez en revanche proscrire ou imposer au syndic de faire appel à tel ou tel prestataire.

     

    Le compte séparé

    Le syndic a plusieurs comptabilités : la sienne, et une par syndicat de copropriété dont il s'occupe. Il n'en va en revanche pas de même en ce qui concerne les comptes bancaires. Le syndic en possède bien entendu un à son nom, mais la loi autorise chaque copropriété à en avoir un, séparé.

    Le compte séparé n'est pas obligatoire (sauf si votre syndic est bénévole - voir plus bas), mais il doit être proposé au vote de l'assemblée générale (majorité art. 25) au moins tous les 3 ans et à la première désignation du syndic (que la jurisprudence interprète en : obligation de mention à l'ordre du jour de la première assemblée générale et vote). La sanction est la nullité du mandat du syndic.


    Quelle est l'intérêt pour la copropriété d'avoir un compte séparé ?

    Si votre copropriété est saine, vous n'avez que des avantages à tirer d'un compte séparé: en cas de faillite du syndic, vos fonds ne seront pas perdus dans la masse (généralement négative) de son compte général, vous disposez d'une possibilité de contrôle la plus précise possible des mouvements de fonds (adéquation au montant et date des factures), vous pouvez gérer vous-même le placement de la trésorerie disponible. Cette option n'a de fait que des avantages.


    Les provisions spéciales

    Le syndic, lors de sa première désignation et au moins tous les 3 ans, a l'obligation de soumettre au vote de l'assemblée générale (majorité art. 25) la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face à des travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun susceptibles d'être nécessaires dans les 3 années à venir, et non encore décidées par l'assemblée.

    Les syndics n'aiment pas le surcroît de gestion que représentent ce compte séparé, et préfèrent provisionner sur leur compte général (ce qui génère plus de revenus financiers). L'ouverture de ce compte représente cependant une bonne sécurité en cas de travaux importants, permet et d'anticiper les impayés.

     

    Comptabilité et transparence

    Par souci de clarté, la Commission relative à la copropriété, en vue d'introduire une plus grande clarté dans les présentations des comptes de copropriété, qui de par leur trop grande variété peuvent être une source de conflit entre les copropriétaires et le syndic, a adopté en avril 1991 la Recommandation, ci-dessous :

    La Commission

    6.1 Recommande aux syndics, sur le plan de la terminologie, d'adopter celle fixée par le règlement de copropriété ; dans le silence ou la contradiction de celui-ci avec les dispositions légales, d'adopter celle prévue par la loi. Il paraît, en outre, nécessaire que les syndics utilisent pour l'appellation des catégories de charges une nomenclature minimale commune qui pourrait être la suivante :

    • charges communes générales,
    • charges communes à un groupe d'immeubles,
    • charges bâtiment
    • charges cage d'escalier ou d'entrée,
    • charges d'ascenseur,
    • charges chauffage,
    • charges eau froide,
    • charges eau chaude,
    • charges garage,
    • charges emplacement de stationnement.

    Par ailleurs, il importe que les syndics respectent, d'un exercice à l'autre, la terminologie et la présentation des comptes qu'ils ont adoptées pour chaque copropriété.

    6.2. Recommande aux syndics, sur le plan de la méthodologie. lors de la notification du compte des recettes et dépenses de l'exercice écoulé, de joindre une notice explicative de la présentation comptable utilisée.

    6.3. Propose aux syndics, pour l'élaboration de l'état des dettes et des créances, et la présentation de la situation de la trésorerie, deux tableaux figurant en annexe auxquels ils pourront se référer.

    6.3.1. Recommande aux syndics de n'utiliser la rubrique « divers » que pour les dettes et créances ne pouvant figurer sous aucune autre rubrique spécifique.

    6.4. Rappelle aux syndics qu'ils ont l'obligation d'établir le budget prévisionnel du syndicat et de le soumettre au vote de l'assemblée appelée à voter les crédits du prochain exercice.
    Recommande aux syndics, à cette fin, de procéder à un récapitulatif annuel des comptes lorsque ceux-ci sont présentés trimestriellement ou semestriellement.

     

    Qui contrôle le syndic ? Dans quelle mesure ?

    Base légale : art. 21 Loi 10 juillet 1965, art. 26 Décret 17 mars 1967

     

    Les copropriétaires et leur syndicat n'ont pas de contrôle direct sur leur syndic. C'est le Conseil syndical qui est investi de ce rôle par la loi. C'est donc à lui, plus particulièrement à son président, qu'il convient de s'adresser si en tant qu'occupant vous avez un message à faire passer au syndic. L'assemblée quant à elle, n'exerce pas de contrôle à proprement parler. Elle prend les grandes décisions, et se borne à révoquer le syndic si celui-ci ne remplit pas correctement sa mission.

    L'organe principal de contrôle est donc le conseil syndical, qui dispose de pouvoirs et de prérogatives étendues.

     

    Le rôle du Conseil est d'abord de vérifier que le syndic fait bien rentrer l'argent. Pour cela il devra :

    v      connaître les impayés

    v      les analyser : distinguer les débiteurs de bonne et de mauvaise foi

    v      proposer des plans de remboursement aux uns, exiger des actions dures et rapides contre les autres

    v      vérifier que le syndic :

    Ø      engage bien les actions en recouvrement décidées par l'assemblée générale

    Ø      assure un bon suivi des procédures

    Ø      suit l'avocat désigné par le syndic ou le Conseil syndical

    Le rôle du Conseil est ensuite de vérifier que le syndic utilise correctement l'argent des copropriétaires

    • les contrats existants sont-ils corrects ? (s'en procurer copie et les étudier)
    • les fournisseurs de la copropriété présentent-ils un bon rapport qualité-prix ?
    • les consommations (combustible, eau, électricité) sont-elles normales ?
    • les travaux facturés ont-ils été réellement exécutés ?
    • les fournisseurs sont-ils payés dans un délai raisonnable ?

    Le rôle du Conseil syndical sera ensuite de vérifier que le syndic ne demande pas trop d'argent aux copropriétaires et qu'il gère au mieux cet argent

    • le fonds de roulement n'est-il pas trop élevé ?
    • le budget prévisionnel est-il correct ?
    • le syndic place-t-il l'excédent de trésorerie au profit du syndicat ?

    Enfin, le rôle du Conseil est de veiller à ce que le syndic suive correctement la copropriété

    • visites de l'immeuble
    • actions préventives
    • interventions rapides en cas de problème

    ==> Le syndic n'étant pas toujours à même d'être parfait, rien n'empêche le Conseil syndical de l'aider dans certaines tâches : repérage de prestataires et collecte de devis, inspection de routine de l'immeuble, recueil des avis et suggestions des occupants... Même si c'est là exécuter une partie des tâches pour lesquelles le syndic est théoriquement payé, il ne faut jamais perdre de vue que consacrer un peu de temps à son immeuble tout en gardant de bonnes relations avec un syndic motivé reste le meilleur garant d'une gestion efficace des intérêts communs, c'est-à-dire de tous.

     

     

     

    © Serge DIEBOLT - Avocat à la Cour - "Droit pour Tous" - 2001


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  • Notre syndic est la SEMIV, dont le siège se situe 54 avenue de l’Europe à Vélizy (tél. 01.39.45.20.20).

    Plus de détail sur le site :Semiv

    Domaines et étendue de la mission du syndic

     

    (Base légale : art. 18 Loi du 10 juillet 1965, art. 32, 36 Décret 17 mars 1967)

     

    Le syndic a une mission générale de gestion de l'immeuble. Ceci inclut :

     

    Ø      L'obligation d'exécuter les décisions adoptées par l'assemblée générale (art. 18 L. 1965), dans la mesure où ces décisions sont claires et précises. Il ne pourra outrepasser ces décisions, sauf délégation de pouvoir spéciale votée à la majorité de l'art. 25 (de tous les copropriétaires).
    Rapports avec l'assemblée générale :

    Ø      c'est le syndic qui provoque les réunions de l'assemblée générale, en adressant une convocation en temps utile et dans les formes requises ; il organise la salle et la réunion.

    Nota : le choix de la date peut s'établir en concertation avec le Conseil syndical.

    è     il doit être personnellement présent aux assemblée (ou se faire remplacer par un préposé), établir les feuilles de présence, présenter un compte-rendu de sa gestion et éventuellement en demander quitus.

    §       ni le syndic ni ses préposés ne peuvent présider l'assemblée générale, ni recevoir de pouvoir pour y représenter un copropriétaire

    è     il inscrit les décisions de l'assemblée dans un procès-verbal, qu'il consigne dans un registre librement accessible par les copropriétaires.

    Ø      La gestion documentaire, budgétaire et comptable du syndicat. Ceci inclut :

    è     la mise à jour de la liste des copropriétaires, avec indication des numéros de lots, des nu-propriétaires et usufruitiers, ainsi que des personnes qui ont un droit d'habitation sur le lot (art. 32 D. 1967).

    è     la préparation et l'envoi des convocations aux assemblées générale, et s'assurer que celles-ci sont tenues au moins une fois par an.

    è     la préparation du budget de la copropriété (art. 18 L. 1965). Une copie du budget doit obligatoirement être envoyée avec chaque convocation à l'assemblée générale prévoyant son vote.

    è     l'envoi à certains copropriétaires des décisions de l'assemblée sous forme de procès-verbal.

    Ø      La gestion financière de la copropriété (art. 18 L. 1965). Ceci inclut :

    è     l'ouverture d'un compte bancaire ou postal au nom du syndicat ; les documents comptables de ce compte doivent pouvoir être présentés à tout moment de l'année au syndicat de la copropriété, si celui-ci en fait la demande

    è     l'ouverture éventuelle d'un compte séparé pour le syndicat des copropriétaires ; il vaut mieux se méfier des syndics trop hostiles au compte séparé. Un compte séparé permet un meilleur suivi de la gestion ; il facilite les placements de trésorerie, et constitue une sécurité en cas de faillite ou de changement de syndic.

    è     l'ouverture d'un compte spécial pour travaux ; cette ouverture doit être soumise au vote de l'assemblée au minimum tous les 3 ans. Il sert à éviter les appels de charges pour travaux trop brutaux et minimiser les risques d'impayés, mais il nécessite un peu plus de gestion. Aussi les syndics essaient-ils souvent de dissuader les copropriétaires d'en ouvrir un.

    è     le syndic doit recouvrer les charges auprès des propriétaires, et poursuivre, judiciairement si besoin, ceux qui ne paient pas.

    Ø      La mission de faire respecter le règlement de copropriété

    è     le syndic reçoit les plaintes, adresse les mises en demeure et au besoin poursuit judiciairement les contrevenants.

    §       A noter : les locataires sont sans lien de droit avec la copropriété ; le syndic ne peut donc que rappeler à un propriétaire qu'un locataire contrevient au règlement, à charge pour ce propriétaire de faire le nécessaire auprès du locataire.

    è     il gère le personnel de la copropriété. Il est souhaitable de vérifier que son contrat prévoit expressément le remplacement des gardiens et employés d'immeuble, et définissez à l'avance les modalités d'un éventuel surplus de facturation si le syndic en exige un.

    è     il contracte les assurances nécessaires à l'immeuble.

    Ø      La représentation du syndicat des copropriétaires en justice :

    è     sans autorisation particulière (mandat général de préservation de l'immeuble) :

    è     pour le recouvrement des impayés (vérifiez que le syndic ne prévoie pas de frais de relance excessifs en cas d'impayés). Vous pouvez prévoir dans le contrat du syndic une clause aux termes de laquelle il appliquera systématiquement au débiteur des intérêts de retard qu'il se chargera de calculer (tels qu'ils sont prévus à l'art. 36 D. 1967).

    è     pour les actions en référé et les mesures conservatoires

    è     quand le syndicat des copropriétaires est assigné en justice

    è     avec une autorisation expresse de l'assemblée générale pour les autres cas

    Ø      Le suivi des coordonnées des copropriétaires

    è     Cette obligation les rend tributaires de la coopération d'un certain nombre d'acteurs de la vie immobilière ; cf. la Recommandation n°3 de la Commission relative à la copropriété.

     

     

    Question :

    Puis-je demander au syndic de me communiquer la liste des copropriétaires de l'immeuble ?

     

     

    Oui  (Base légale : art. 18 Loi 10 juillet 1965, art. 14, 26, 32 Décret 17 mars 1967)

     

    D'une part, au titre de l'art. 32 Décret 17 mars 1967, il établit et tient à jour une liste des copropriétaires. Si ce fichier est informatisé il doit être déclaré à la CNIL, mais en pratique cette obligation est peu respectée.

    D'autre part, cette liste est publique, puisque toute personne peut la consulter au fichier immobilier. De surcroît une réponse ministérielle confirme que cette liste n'est pas confidentielle, et peut être communiquée à tout copropriétaire qui en fait la demande (J.O.A.N. 1973, p. 3910). D'autre part, au titre de l'art. 14 Décret 17 mars 1967, chacun peut vérifier l'exactitude de ces coordonnées sur la feuille de présence de toute assemblée générale.

    Il en résulte que rien n'empêche tout intéressé, qu'il soit copropriétaire, locataire ou tiers, d'accéder à cette liste. De surcroît l'art. 26 Décret 17 mars 1967 donne de plus expressément droit à un ou plusieurs membres du conseil syndical le droit de recevoir communication et prendre copie auprès du syndic de tout document intéressant l'administration de la copropriété, au tout premier rang desquels figure la liste des copropriétaires.

    Si donc votre syndic rechigne à vous communiquer cette liste, sollicitez l'intermédiation du conseil syndical. Le syndic sera cette fois tenu de s'y plier.

     

     

    © Serge DIEBOLT - Avocat à la Cour - "Droit pour Tous" - 2001


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  • Le conseil syndical constitue le volet exécutif du syndicat des copropriétaires. En théorie il aurait seul vocation à gérer la copropriété au quotidien. Mais ce travail étant parfois long et technique, une part importante de ses prérogatives est confiée au syndic.

    Ceci ne fait pas du conseil syndical un organe sans pouvoir. Il contrôle le syndic, qui agit comme son mandataire. Mais dans un souci de bonne gestion, la loi prévoit également que le conseil syndical contrôle et assiste le syndic dans sa mission de gestion.

    Pour plus de précisions, on peut utilement se référer à la Recommandation n° 13 de la Commission nationale de la copropriété spécialement consacrée au conseil syndical, qui constitue en la matière un excellent mémorandum

    Est-il obligatoire de constituer un conseil syndical ?

    Base légale : art. 21 Loi 10 juillet 1965

    En principe oui.

    Cependant il faut un vote de l'assemblée générale à la majorité simple (art. 25), sur présentation de candidature. Ces conditions n'étant pas forcément réunies, il existe donc deux exceptions, prévues par l'art. 21 (Loi 1965) :

    • Faute de candidature, ou faute pour l'assemblée générale de pouvoir trancher, l'impossibilité de créer un conseil syndical est constatée et notifiée aux copropriétaires. Les copropriétaires ont un mois pour saisir le juge. Celui-ci peut alors désigner les membres du conseil syndical, mais en cas de réticences catégoriques il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical.
    • La copropriété peut également renoncer à se doter d'un conseil syndical. Il faut pour cela un vote en ce sens et à la double majorité de l'assemblée générale (2/3 des millièmes et la majorité des copropriétaires en nombre). Une majorité simple (celle des copropriétaires présents et représentés) est par contre suffisante pour revenir sur cette décision.

    Comment sont désignés les membres du conseil syndical ?

    Base légale : art. 21, 25 Loi 10 juillet 1965, art. 21, 22, 48 Décret 17 mars 1967

    • Aux termes de l'art. 22 du Décret de 1967, les membres du conseil syndical sont désignés à la majorité de l'art. 25 (Loi 1965 ; cf. Les majorités) en assemblée générale ordinaire. Si la majorité n'est pas acquise, le vote n'est que sursitaire.
      • Si un copropriétaire obtient 265/1000e en assemblée générale sur 800/1000e présents et représentés, le syndic peut reconvoquer une seconde assemblée générale et n'a, jusqu'à une éventuelle infirmation, pas le droit de considérer que la personne n'est pas élue.
        Si un copropriétaire obtient plus du tiers des voix (400/1000e p. ex.), il peut alors être procédé immédiatement à un second vote, à la majorité simple (art. 24). Ce second vote n'est pas obligatoire, mais s'il n'y est pas procédé l'assemblée pourra être considérée comme partiale.
    • Le mandat des membres du conseil est limité à 3 ans. S'ils ne sont pas réélus par l'assemblée au bout de ce délai, ils ne sont plus légalement considérés comme faisant partie du conseil.
    • Le vote des membres est impérativement nominatif ; il est donc prohibé (par la jurisprudence) d'élire un conseil syndical "en bloc".
    • Il n'est pas légalement interdit (art. 21 Décret 1967) que les deux membres d'un couple fassent partie d'un même conseil syndical, même si l'un des époux n'est pas copropriétaire (cas de la séparation de biens). En revanche un concubin, même muni d'un certificat, ne peut être membre du conseil syndical.
    • Les mineurs non émancipés, les incapables légaux (majeurs placés sous tutelle ou curatelle) ne peuvent siéger à un conseil syndical. C'est leur représentant légal qui sera désigné à cette fin.
    • Si aucun conseil syndical n'existe au sein de votre immeuble, ou si aucun membre n'a été élu, vous ou tout copropriétaire pouvez demander sur requête au président du tribunal de grande instance de les désigner (art. 21 al. 10 Loi 1965 et 48 Décret 1967). Cliquer ici pour plus de détails sur cette procédure.

    Le président du conseil syndical : nomination et rôle

    Base légale : art. 25 Loi 10 juillet 1965, art. 8, 21, 22, 27 Décret 17 mars 1967

    • C'est le conseil syndical, et non l'assemblée, qui élit le président. Cette élection est obligatoire.
      • Si le syndic tente de faire élire un président pendant l'assemblée générale, il faut le refuser et demander une suspension de séance.
      • Il est à tout moment possible de demander une nouvelle élection, en cas d'inertie ou d'inefficacité du président.
    • Dans la pratique, le président sert à faire le lien entre les copropriétaires et le syndic.
    • Il a deux attributions légales propres :

    1.     La convocation de l'assemblée générale :
    -si la convocation de l'assemblée générale a été demandée (par recommandé AR) par des copropriétaires représentant au moins 1/4 des millièmes de la copropriété, et si le syndic ne le fait pas, le président peut convoquer lui-même l'assemblée générale (art. 8 D. 1967)
    -si le règlement de copropriété le prévoit, le président peut convoquer l'assemblée générale en cas de vacance du poste de syndic (démission, décès)

    2.     La récupération des fonds et archives auprès de l'ancien syndic
    --> certains syndics font montre d'une certaine inertie pour restituer les fonds et archives de la copropriété, en cas de changement. Le nouveau syndic peut engager une procédure judiciaire contre l'ancien, mais cette action peut également être déclenchée par le président du conseil syndical.

    • Le président peut être révoqué à tout moment de son mandat ; ceci peut être nécessité par l'inaction ou l'obstruction du président.
    • Parallèlement le président peut démissionner quand bon lui semble. Il en informe le syndic par recommandé AR ; celui-ci avertit le conseil syndical, qui doit procéder à une élection le plus rapidement possible.
    • Le président du conseil syndical ne peut pas être rémunéré pour cette fonction (art. 27 Décret 1967).

    Paiement et remboursement des frais du conseil syndical

    Base légale : art. 27 Décret 17 mars 1967

    • Le conseil syndical peut être remboursé de ses frais. Sauf stipulation du règlement de copropriété, il s'agit d'un remboursement effectué par le syndic sur présentation de justificatif. La somme versée peut être répartie selon une spécialisation de charges (si une seule partie des lots est concernée).
    • La liste des frais remboursables n'est pas limitative : déplacements, frais, téléphone, matériels... et peut donner lieu à des abus, qu'il appartient au syndic et aux copropriétaires de surveiller.
    • Les membres du conseil syndical ne peuvent pas être rémunérés (art. 27 Décret 1967).

    Compétences et attributions du conseil syndical

    Base légale : art. 25 Loi 10 juillet 1965, art. 8, 21, 22, 26, 37 Décret 17 mars 1967

    • Selon les termes de la loi le conseil syndical contrôle et assiste le syndic dans sa gestion. Il n'a donc pas vocation à intervenir directement au quotidien, même si en pratique il dispose de pouvoirs étendus.
    • La mission d'assistance est définie soit dans le règlement de copropriété, soit par une décision spécifique de l'assemblée générale. Elle concerne le fonctionnement au sens large de la copropriété : choix du personnel, présentation comptable des recettes et dépenses, choix des entreprises pour l'entretien courant de l'immeuble, examen des devis,...
    • Le pouvoir de contrôle est exerçable à tout moment. Il s'étend notamment à :
      • la comptabilité du syndicat
      • la répartition des dépenses
      • les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés
      • l'élaboration du budget prévisionnel (l'art. 26 D. 1967 stipule que le conseil syndical est associé à l'élaboration de ce budget)
      • les actions judiciaires en cours
      • les impayés des copropriétaires
    • Le conseil syndical doit obligatoirement être consulté par le syndic (par écrit) :
      • en cas de travaux d'urgence (art. 37 D. 1967)
      • si les travaux dépassent un montant voté en assemblée générale
      • s'il est prévu que le conseil syndical est obligatoirement consulté pour les travaux dépassant un certain montant (au titre d'une décision d'assemblée ou d'une disposition du règlement de copropriété) ; cet avis doit être joint à l'ordre du jour de l'assemblée à peine de nullité (CA Paris 23e Ch. B, 23 mai 2001)
    • En dehors de ces cas, le syndic n'est pas lié par les avis du conseil syndical, qui n'est vis-à-vis de lui qu'un organisme consultatif (TGI Rouen 08 fév. 1979 - Gaz. Pal 10/01/1981).
    • Le conseil syndical peut se faire communiquer par le syndic, à sa demande, tout document (ou sa copie) intéressant le syndicat.
    • Le conseil syndical peut demander au syndic de convoquer l'assemblée générale (par recommandé AR). En cas de refus ou de silence, il peut alors convoquer lui-même cette assemblée.
    • Il peut se faire donner des mandats précis par l'assemblée générale (choisir des devis, un prestataire, engager une procédure, etc.).
    • Il peut, par le truchement de son président, agir judiciairement contre le syndic en vue d'obtenir restitution des fonds et archives de la copropriété, en cas de changement de syndic.
    • Il donne son avis, à l'assemblée générale, sur toutes les questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.

    Qui contrôle le syndic ? Dans quelle mesure ?

    Base légale : art. 21 Loi 10 juillet 1965, art. 26 Décret 17 mars 1967

    Les copropriétaires et leur syndicat n'ont pas de contrôle direct sur leur syndic. C'est le Conseil syndical qui est investi de ce rôle par la loi. C'est donc à lui, plus particulièrement à son président, qu'il convient de s'adresser si en tant qu'occupant vous avez un message à faire passer au syndic. L'assemblée quant à elle, n'exerce pas de contrôle à proprement parler. Elle prend les grandes décisions, et se borne à révoquer le syndic si celui-ci ne remplit pas correctement sa mission.

    L'organe principal de contrôle est donc le conseil syndical, qui dispose de pouvoirs et de prérogatives étendues.

    L'Association des Responsables de Copropriété (A.R.C.) synthétise fort bien, dans le manuel qu'elle publie et dont la liste suivante est extraite, les tâches dé vérification dont s'acquittera tout bon conseil syndical.

    • Le rôle du Conseil est d'abord de vérifier que le syndic fait bien rentrer l'argent. Pour cela il devra :
      • connaître les impayés
      • les analyser : distinguer les débiteurs de bonne et de mauvaise foi
      • proposer des plans de remboursement aux uns, exiger des actions dures et rapides contre les autres
      • vérifier que le syndic :
        • engage bien les actions en recouvrement décidées par l'assemblée générale
        • assure un bon suivi des procédures
        • suit l'avocat désigné par le syndic ou le Conseil syndical
    • Le rôle du Conseil est ensuite de vérifier que le syndic utilise correctement l'argent des copropriétaires
      • les contrats existants sont-ils corrects ? (s'en procurer copie et les étudier)
      • les fournisseurs de la copropriété présentent-ils un bon rapport qualité-prix ?
      • les consommations (combustible, eau, électricité) sont-elles normales ?
      • les travaux facturés ont-ils été réellement exécutés ?
      • les fournisseurs sont-ils payés dans un délai raisonnable ?
    • Le rôle du Conseil syndical sera ensuite de vérifier que le syndic ne demande pas trop d'argent aux copropriétaires et qu'il gère au mieux cet argent
      • le fonds de roulement n'est-il pas trop élevé ?
      • le budget prévisionnel est-il correct ?
      • le syndic place-t-il l'excédent de trésorerie au profit du syndicat ?
    • Enfin, le rôle du Conseil est de veiller à ce que le syndic suive correctement la copropriété
      • visites de l'immeuble
      • actions préventives
      • interventions rapides en cas de problème

    Le syndic n'étant pas toujours à même d'être parfait, rien n'empêche le Conseil syndical de l'aider dans certaines tâches : repérage de prestataires et collecte de devis, inspection de routine de l'immeuble, recueil des avis et suggestions des occupants... Même si c'est là exécuter une partie des tâches pour lesquelles le syndic est théoriquement payé, il ne faut jamais perdre de vue que consacrer un peu de temps à son immeuble tout en gardant de bonnes relations avec un syndic motivé reste le meilleur garant d'une gestion efficace des intérêts communs, c'est-à-dire de tous

    Peut-on engager la responsabilité du conseil syndical ?

    Base légale : art. 1992 Code civil

    • Le conseil syndical peut être amené à prendre des décisions lourdes de conséquences, dont il est à ce titre juridiquement responsable.
    • Si vous êtes lésé par une de ces décisions, vous pouvez engager la responsabilité :
      • soit d'un membre particulier du conseil, si une décision ressortit d'une initiative qui lui est propre ; la responsabilité engagée est toutefois limitée à ce dont peut répondre ce seul membre
      • soit du conseil syndical dans son ensemble, ce qui vous permet d'engager la responsabilité de l'ensemble de la copropriété
    • Le conseil syndical agissant en tant que mandataire de l'assemblée générale, L'art. 1992 du Code civil qui dispose : "Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.


    Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire
    ".


    Le mandat du conseil syndical étant gratuit, la jurisprudence exige donc une faute lourde en relation directe avec le préjudice dommageable.

    • La responsabilité d'un conseil syndical a ainsi été retenue :
      • en cas de convocation d'une assemblée extraordinaire en vue de la révocation non justifiée d'un syndic
      • en cas de contrôle abusif de la gestion d'un syndic, de nature à lui causer un préjudice
    • La prescription de l'action en responsabilité sur le fondement de l'art. 1992 est de 30 ans

     

     

    © Serge DIEBOLT - Avocat à la Cour - "Droit pour Tous" – 2001

     

    Extrait de : http://sos-net.eu.org/copropriete/2/2-4.htm


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  • Dans un appartement d’une résidence voisine, un incendie a fait récemment de gros dégâts. Outre l’intérieur (parquet, papiers, appareils,…), fenêtres et volets ont été touchés.

    Dès lors se pose la question : qui paie quoi ? Suis-je bien assuré ?

     

    Ce risque est normalement couvert par l'Assurance Multirisque Habitation (MRH). Légalement, cette garantie est obligatoire pour les locataires ; et elle est souscrite, pour couvrir les parties communes des immeubles, par notre syndic pour le compte de la Copropriété.

    Pour les propriétaires occupants, elle n’est pas obligatoire, mais elle leur est fortement conseillée, vu le montant potentiel des  sinistres qui peuvent advenir.

    Le contrat MRH protège les biens contre les dommages causés par le feu, les dégâts des eaux, le vol, les intempéries ou les bris de glace. L’assurance habitation intègre aussi une garantie importante : la responsabilité civile. Celle-ci permet de réparer les dommages causés à autrui, et protège l’assuré et sa famille.

     

    Dans le cas cité plus haut, les dégâts intérieurs à l’appartement sont pris en charge par son assurance MRH (heureusement, le propriétaire - occupant était bien assuré !) ; par contre les dégâts causés aux fenêtres et volets sont pris en charge par la Copropriété.

     

    Il importe donc que chacun, locataire ou propriétaire, soit responsable et bien assuré . . .

     

    Un point très important à souligner : la valeur des biens assurés. Si votre contrat MRH est ancien, faites réactualiser  la liste des biens pris en compte et réévaluer  leur valeur… A faire au moins tous les 5 ans !

     

     

    Quelques sites pour avoir des informations complémentaires :

     

    la DGCCRF

    PAP    

    MH.fr  


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  • Les détecteurs de fumée seront obligatoires
    dans tous les lieux d’habitation
     en mars 2015

    Un décret concernant l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation à partir de mars 2015 a été publié au Journal officiel du mardi 11 janvier 2011. L’occupant d’un logement, locataire ou propriétaire, doit installer dans celui-ci au moins un détecteur de fumée normalisé. Le détecteur est alimenté par piles ou fonctionne à partir de l’alimentation électrique du logement, sous réserve dans ce cas qu’il soit équipé d’une alimentation de secours susceptible de prendre le relais en cas de dysfonctionnement électrique. Le détecteur de fumée doit :
    - détecter les fumées émises dès le début d’un incendie,
    - émettre immédiatement un signal sonore suffisant permettant de réveiller une personne endormie.
    La responsabilité de l’installation et de l’entretien du détecteur de fumée normalisé incombe en règle générale à l’occupant du logement, sauf par exemple dans le cas de locations saisonnières, de locations meublées ou de logements sociaux. Enfin, l’occupant du logement notifie cette installation à l’assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d’incendie : cette notification s’effectue par la remise d’une attestation dont le contenu doit être précisé par un arrêté à paraître.


    La loi visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation avait été publiée au Journal officiel du mercredi 10 mars 2010.


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