• Bruns

    Blancs

    Les couleurs sont définies par un numéro de RAL, le principe étant d’avoir des couleurs codifiées dans un nuancier universel.

    Le nuancier RAL CLASSIC comporte 200 couleurs codées de la manière suivante : chaque couleur est représentée par un code à quatre chiffres, le premier chiffre représente la teinte et les deux derniers le code de la couleur.

     

    Pour la résidence Exelmans, les codes définis dans le Cahier des Charges pour les menuiseries extérieures sont:

     

    • baies vitrées salon-salle à manger: RAL n° 8017

     

    • fenêtres cuisine et chambres: RAL n° 9010

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  • Le coût du chauffage que nous payons est le résultat de toutes les dépenses d’énergie qui nous sont facturées ; il comprend donc la combustion proprement dite (chaufferie au gaz), l’électricité utilisée pour les pompes et la sous-station, la maintenance et les réparations du circuit.

    Ce coût varie bien sûr d’un hiver à l’autre –c’est un facteur sur lequel nous ne pouvons rien-, mais il dépend beaucoup de l’isolation des appartements, de la température visée (21°C à Exelmans), et des systèmes de régulation mis en place.

    Nous avons beaucoup investi ces dernières années sur la régulation : changement de pompes, de vannes,… et nombre de copropriétaires ont changé leurs fenêtres, ce qui améliore sensiblement l’isolation.

     

    Ceci a eu pour conséquence une diminution sensible du coût au mètre carré :

     

     

    Cout Chauffage

     

     

    (il faut préciser qu’en 2008 un changement de contrat avec Vélidis, allié à une baisse du prix du gaz industriel, a permis une diminution importante du coût de la combustion)

     

    La consommation est en nette baisse (kWh/m².an):

     

    Conso kwh  

     

    C’est ce paramètre qui est mesuré dans le Diagnostic de Performance Energétique. Le DPE s’accompagne d’étiquettes qui classent les logements en fonction de leur performance énergétique, exprimée en kWh/m2.an : c’est l’étiquette énergie. L’échelle est cotée de A, pour les logements les plus sobres, à G, pour les plus énergétivores.

     

    La moyenne du parc immobilier français se situe autour de 240 kWh/m2.an (classe E) . Avec le chiffre de 111, nous sommes en catégorie C (vert).

     

    DPE

     

     

    Degrés Jours Unifiés

     

    Nous suivons de près un autre facteur : les DJU. Ce paramètre permet de distinguer ce qui est dû à la rigueur de l’hiver et ce qui est dû à l’évolution de  la consommation, toutes choses égales par ailleurs. Le DJU sert dans les calculs prévisionnels de consommation des bâtiments, ainsi qu’aux comparaisons des coûts de chauffage d’une saison à l’autre.

     

    Le rapport entre la consommation en MWH et les DJU donne une bonne indication de notre performance énergétique, ce qui se retrouve bien sûr dans les prix évoqués ci-dessus. Ce coefficient a évolué très favorablement ces dernières années, notre objectif étant de nous maintenir en dessous de 1,20 :

     

    Mwh sur DJU

     

    Nous sommes sans doute rendu à un palier dans cette optimisation ; il sera difficile de faire mieux en l’état actuel de nos constructions. Il faut dire que nous avons été bien aidé par la renégociation du contrat par la Ville de Vélizy (le contrat en cours ne baissera plus autant dans l’avenir qu’en 2008) ; de plus, le prix du gaz est aléatoire, comme chacun sait . . .

     

    Conclusion

     

    Nos chiffres de coût du chauffage sont encore trop élevés, par rapport à l’objectif de l’ADEME (catégorie B : moins de 90 kWh/m2.an). Ils sont cependant bas par rapport à certaines résidences, comme à Meudon-la-Forêt : entre 11 et 24 € au m² chez eux, en 2006, quand nous sommes à moins de 10 aujourd’hui à Exelmans !

    Pour plus de détails sur Meudon :  clique-ici.gif  

     

     

    Parmi les possibilités qui nous sont offertes pour nous améliorer encore, il reste :

     

    • le changement de fenêtres, pour les copropriétaires qui ne l’ont pas encore fait

     

    • un meilleur réglage de la température dans les appartements : certains ont encore 23 ou 24°C , l’objectif étant : entre 21 et 22°C...

     

    • une meilleure isolation des halls d’entrée

     

     

    Source : Conseil Syndical Exelmans/Vélizy 


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  • Le chauffage de notre résidence est assuré par Vélidis. Cette société, filiale de COFELY (GdF-Suez), gère le réseau de chaleur -chauffage urbain- de la plupart des résidences de Vélizy, et d'une grande partie de la zone d'acitivités.

    Le principe est de transporter la chaleur sous forme d'eau chaude au moyen de canalisations sous voirie; cette chaleur permet le chauffage des locaux ainsi que la production d'eau chaude.

     

    La chaleur du réseau qui nous dessert est produite par une chaufferie V3, installée rue Grange Dame Rose. Elle est équipée de:

     

    • 5 chaudières fonctionnant au gaz naturel, dont les puissances sont de 40, 27, et 3 fois 10 MW
    • 2 installations de cogénération fonctionnant au gaz naturel, produisant à la fois de l'électricité et de la chaleur.

    Velidis chauff 2Velidis chauff 3

     

    Cette chaleur est distribuée par des pompes :

     

    Velidis chauff 1

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    à travers un réseau de 35 km de tuyauteries et de 138 postes de livraison. Pour Exelmans, le point de livraison est la "sous-station", située derrière le 50 rue de Villacoublay.

    La cogénération.

    La cogénération est un système de production d'énergie à haut rendement. Elle génère, à partir d'une énergie primaire combustible (gaz, pour ce qui nous concerne) deux énergies secondaires utiles: une énergie thermique et une énergie électrique. En d'autres termes, cela consiste à produire, de façon simultanée et à partir de la même installation, de la chaleur et de l'électricité. La chaleur est utilisée pour le réseau de distribution de chauffage, et l'électricité est réinjectée sur le réseau public d'électricité.

     

    Velidis chauff 7Velidis chauff 8

     

     

     

     

     

     

     

     

    Ce système se présente sous la forme d'une turbine à gaz, semblable à un réacteur d'avion. Deux turbines fonctionnent à Vélizy V3, pendant l'hiver (novembre à avril), nous fournissant ainsi la chaleur, et produisant en même temps de l'électricité. Le rendement de cette installation est particulièrement performant.

    C'est une installation très innovante, et qui fait de Vélizy une référence en matière de chauffage urbain.

     

    Pour plus de détails sur Vélidis, vous pouvez consulter le site VELIDIS.


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  • Au 1er novembre 2017,  TOUS les immeubles de la résidence sont raccordés à la fibre.

    Orange a procédé au raccordement de nos immeubles.

    A partir de septembre, la loi imposait un délai de carence de 3 mois une fois que l’immeuble a été raccordé avant que les opérateurs puissent formuler leurs offres commerciales.

    Passé ce délai, votre opérateur vous contactera pour mettre en service votre ligne …

    Donc du moment qu’un réseau très haut débit est disponible dans votre quartier, que votre immeuble a été raccordé, et une fois le délai de carence passé, vous pouvez souscrire à toutes les offres fibre auxquelles vous êtes éligibles.

    Pour plus de détails que les aspects techniques, vous pouvez vous référer au site de l'ARCEP.

    ****************

    La résolution n°14 de la dernière AG du 3 avril 2014 a autorisé la société ORANGE à implanter à ses frais un réseau de fibre optique en immeuble.    

     

    Extrait du Parisien (10 février 2012):

    100% des foyers yvelinois raccordés à l’Internet à très haut débit d’ici à 2020. C’est le pari très ambitieux lancé par le conseil général qui compte dépenser 100 M€.

    D’ici huit ans, la totalité des Yvelinois pourront surfer sur le Net à la vitesse de l’éclair grâce à la fibre optique qui va renvoyer l’ADSL et le haut débit à l’âge de pierre. Explications.

    Quels sont les enjeux? Ils sont d’abord et avant tout économiques. « Il s’agit de développer encore l’attractivité de notre territoire envers les entreprises », explique Alain Schmitz, le président (UMP) du département.

    Selon certaines études, le développement du très haut débit pourrait générer 100000 emplois dans l’Hexagone d’ici quinze ans.

    Qui fait quoi? Le schéma directeur territorial d’aménagement numérique prévoit un déploiement sur l’ensemble des 262 communes qui composent le département des Yvelines. Le département prendra en charge le raccordement des 160 communes non couvertes par l’initiative privée. En gros, le sud Yvelines et les zones rurales qui concentrent seulement 17% de la population. France Télécom Orange et SFR se sont partagé les 102 autres communes, soit les zones les plus denses. Les deux opérateurs privés couvriront ainsi 83% des foyers Yvelinois.

    Combien ça coûte? Près de 160 M€ au total pour la partie « publique », soit les 162 communes. Somme répartie entre le département, 100 millions, l’Etat, 24 millions, la région, 20 millions et les établissements publics de coopération intercommunale, 17 M€.

    Qu’est-ce qui va changer? « Le très haut débit c’est une Formule 1 », résume Bruno Janet, directeur des relations avec les collectivités locales chez France Télécom Orange.

    Mais quid du prix de l’abonnement? « Nous proposerons les mêmes offres que pour l’ADSL, soit 35 € à 40 € par mois », promet Bruno Janet. Les deux opérateurs leaders se sont par ailleurs engagés à ce que chaque client puisse choisir le fournisseur d’accès de son choix.

    FRANCOIS-XAVIER CHAUVET | Publié le 10.02.2012, 04h53

     

    L'article du Parisien ici  

     

    Le schéma de prinicpe:

    Reseau Free

     

     

      

     

     ****************

    Pour plus détails, vous pouvez aller sur le site de l'ARCEP, et télécharger la brochure "guide pour tout savoir sur la fibre".

     

    *****************

    Un autre copropriétaire nous a communiqué ce qui suit:

     

    Beaucoup de monde se pose des question sur la fibre. Je me permets de faire un comparatif entre l'adsl, le cable et la fibre.

    Pour mémoire :
    - on mesure la "puissance" d'une ligne interne en débit descendant (download ou telechargement) et montant (upload ou envoi de données).
    - la taille moyenne d'une photo prise avec un appareil photo numerique varie entre 4 et 8 Mo
    (c'est pour donner un ordre de comparaison).

    La fibre et les autres "techniques" de raccordement :

    - la ligne téléphonique "classique" : obsolète. De nombreux sites web ne sont plus adaptés au faible débit de ce genre de raccordement.

    - l'ADSL : basé sur les lignes téléphoniques en cuivre. Donc plus on est loin du central téléphonique plus la ligne est faible (on parle d'affaiblissement de la ligne)
    L'ADSL peut aller de 1 MO à 28 Mo pour le téléchargement.
    Pour l'envoi de données il atteint péniblement 1 Mo.
    Pour la réception télé en HD, ca n'est pas vraiment adapté.

    - le câble : basé sur du cuivre. En général le câble arrive au pied de l'immeuble et est divisé pour chaque appartement.
    Ce qui veut dire que la capacité de transport du câble est partagé par tous les raccordés.
    Pour les abonnés aux câbles, il suffit de mesurer votre capacité de téléchargement et vous constaterez une forte baisse entre 19h et 23 h
    (le câble étant partagé aux heures de pointes le "tuyau unique" est vite saturé).
    Le câble permet une vitesse de téléchargement similaire à l'ADSL mais offre en général une vitesse d'envoi de données supérieure.

    - la fibre :
    C'est de la fibre optique, donc du verre. Ce qui apporte une réactivité bien supérieure au cuivre sans affaiblissement.
    La fibre permet un téléchargement de 100 Mo et un envoi de données jusqu'à 50 Mo.
    C'est nécessaire pour la Vidéo à la demande en Haute définition.

    Dans la vie courante :
    - si vous avez de la famille à l'étranger, vous pourrez brancher votre webcam et avoir une image au maximum de la qualité que votre matériel peut vous offrir.
    - Si vous regarder des programmes en haute definition, cela veut dire moins d'attente.
    - Si vous avez des albums photos (picasa par ex) en ligne ou tout simplement envoyez des photos à vos proches, ça ira beaucoup (vraiment beaucoup) plus vite !


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  • Appels de fonds, provisions et fonds de roulement

     

    Le syndic a la mission de faire des appels de fonds, qu'ils soient votés ou non, mais aussi de provisions (décret 1967, art. 35 ; cliquer pour le détail des opérations concernées) sur ces fonds. La présence de provisions procède d'une saine gestion tendant à lisser dans le temps les appels de fonds nécessaires et assurer ainsi une continuité de prestation de l'immeuble, en évitant les a-coups de trésorerie. Elle nécessite en revanche d'avoir une bonne confiance en son syndic, qui peut être temporairement dépositaire de sommes importantes.

    Cette gestion est toutefois encadrée. Le syndic est chargé par l'art. 11 du décret de 1967 d'établir un budget prévisionnel, notifié aux copropriétaires au plus tard en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale, et d'établir pour chaque syndicat qu'il gère une comptabilité séparée.

    Les appels de fonds ont lieu tous les 4 mois, alors que les factures arrivent tout au long de l'année ; c'est pourquoi il relève d'une saine gestion de prévoir un fonds de roulement qui permettra à la copropriété d'honorer régulièrement ses factures. Le fonds de roulement consiste en une avance de trésorerie, confiée au syndic, destinée à faire face aux dépenses courantes et prévues.

    Malgré sa commodité, le fonds de roulement n'est pas obligatoire, mais le syndic peut exiger une certaine avance de trésorerie ; ceci peut d'ailleurs éviter à la copropriété d'avoir à payer des agios en cas de découvert. Le fonds de roulement doit être prévu par le règlement de copropriété, ou inséré dans ce règlement (double majorité) s'il n'existait pas auparavant (sauf appels de fonds semestriels). Penser à prévoir au minimum son montant et son taux de réactualisation, sans quoi il faudra également déterminer ceux ci en assemblée générale (double majorité) ; le plus simple est de prévoir un ratio calculé sur le budget prévisionnel de l'année en cours, ce qui permet au fonds de roulement de s'adapter aux besoins de la copropriété (ce qui va de 0 pour les charges provisionnelles à 1 trimestre + impayés prévisible pour les charges réelles). Les notions de gestion d'affaires ou d'enrichissement sans cause sont ici inapplicables (Cass. 3e civ., 20 janvier 1999).
    Il est à noter que la jurisprudence rappelle que le syndic ne peut consentir des avances de trésorerie au syndicat puisqu'il dispose déjà des pouvoirs nécessaires pour assurer le financement des charges de la copropriété (sauf circonstances particulières de l'art. 1999 du Code civil) (CA Paris, 23e Ch. A, 13 septembre 2000).

    Si le règlement ne prévoit pas de fonds de roulement, le syndic peut le constituer dans le cadre fixé par l'art. 35 décret 1967. Des provisions spéciales peuvent être constituées par le syndic en cas de travaux d'amélioration, addition ou surélévation, ou par l'assemblée pour l'entretien ou la conservation des parties communes, ainsi que les équipements susceptibles d'être nécessaires dans les 3 années à venir (mais non encore décidés). L'assemblée peut décider du mode de placement des fonds recueillis.
     

    Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au syndicat au titre de l'art. 35 portent intérêt au taux légal (art. 36 décret 1967 ; le règlement de copropriété ne peut fixer un autre taux) au profit du syndicat, à compter de la mise en demeure adressée au syndic au copropriétaire défaillant.

    Les provisions et avances sur charges sont appelées au prorata des millièmes ou des tantièmes auxquelles elles correspondent ; leur exigibilité n'est pas subordonnées à l'approbation des comptes (C.A. Paris, 16/02/1983 - Dalloz IR 1983, 338). Mais il faudra au moins une fois par an, lors de l'assemblée générale, procéder à l'apurement des comptes.

    Garantie de paiement
    Au termes de l'art. 19 Loi 1965, les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont garantie par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit, dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l'art. 33 Loi 1965 (possibilité de ne payer que sur 10 ans les travaux auxquels on s'est opposé). C'est le syndic qui inscrit une telle hypothèque au profit du syndicat ; c'est également lui qui peut également consentir à la main-levée ou requérir la radiation, en cas d'extinction de la dette, sans intervention de l'assemblée générale.

    Ø      Le copropriétaire défaillant peut, moyennant offre de paiement suffisante ou garantie équivalente, demander la main-levée totale ou partielle au président du Tribunal de grande instance statuant en matière de référé.

    Ø      L'inscription hypothécaire du syndicat se prescrit par 5 ans ; mais les créances pour charges sont exigibles pendant 30 ans.

    Au titre de l'art. 19 Loi 1965, les créances du syndicat bénéficient du privilège prévu à l'art. 2102-1 du Code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur tous les meubles qui garnissent le lot, sauf si ce lot est en location non meublée ; les meubles sont alors présumés appartenir au locataire. Dans ce dernier cas le privilège du syndicat est reporté sur les loyers dus par le locataire, qui peuvent ainsi faire l'objet d'une saisie-attribution. Ce privilège n'est soumis à aucune formalité (C.A. Paris 15/03/1972, Dalloz J. 1973-51).

     

    Extrait de la Recommandation n° 8 de la Commission relative à la copropriété,
    concernant les provisions et avances sur fonds

    Les provisions en cours d'exercice

    La commission rappelle qu'au cours d'un exercice considéré, la trésorerie du syndicat peut être assurée de deux manières :

    soit par le versement de provisions trimestrielles, correspondant au quart du budget prévisionnel, le compte (les dépenses et des recettes étant établis en fin d'exercice ;

    soit par le remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées par le syndic, trimestre par trimestre, les comptes du dernier trimestre soldant alors les comptes de l'exercice écoulé. Quelle que soit la méthode adoptée, les comptes de l'exercice écoulé devront être soumis à l'approbation de l'assemblée générale.

    Une méthode n'apparaissant pas préférable à l'autre, le choix entre les deux fera l'objet d'un accord entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, sauf dispositions particulières du règlement de copropriété.

    La commission recommande aux syndics :

    Ø      de ne procéder à aucune avance de fonds pour le compte des copropriétaires ;

    Ø      d'exiger des copropriétaires, aux échéances fixées, les versements nécessaires à l'exécution du budget prévisionnel, tel qu'il a été adopté par l'assemblée générale. A cet effet, le syndic peut, en début d'exercice, exiger le paiement d'une provision égale à la moitié du budget prévisionnel, sauf décision contraire de l'assemblée générale ou stipulation du règlement de copropriété et à moins qu'il n'existe, par ailleurs, une avance de trésorerie permanente. Dans ce dernier cas, le premier appel de fonds ne peut excéder le quart du budget prévisionnel.

    Ø       

    L'avance de trésorerie permanente

    La commission constate :

    Ø      Que le vote et la mise en oeuvre du budget prévisionnel, devenu obligatoire depuis la loi du 31 décembre 1985, peuvent suffire à assurer le fonctionnement courant de la copropriété en lui procurant la trésorerie nécessaire.

    Ø      Que la constitution d'une avance de trésorerie permanente, qu'elle soit prévue dès l'origine dans le règlement de copropriété ou décidée ultérieurement par l'assemblée générale, conserve cependant une utilité :

    o        soit pour être affectée en tout ou partie a la trésorerie courante du syndicat ;

    o        soit pour former un fonds de prévoyance pour faire face à des dépenses imprévues ou à des impayés ;

    o        soit pour constituer un fonds de réserve en vue de financer des travaux importants.

    La commission recommande aux syndics :

    Ø      d'inviter l'assemblée générale des copropriétaires, en l'absence de dispositions particulières dans le règlement de copropriété, à délibérer sur l'affectation des fonds recueillis au titre de l'avance de trésorerie permanente ;

    Ø      d'inviter l'assemblée générale des copropriétaires à décider le placement de ces sommes lorsqu'elles ont le caractère d'un fonds de réserve ou de prévoyance ;

    Ø      chaque fois que l'assemblée aura voté de nouvelles dispositions relatives à l'avance de trésorerie permanente, de procéder aux mesures de publicité prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 4 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, qui ont pour objet de rendre ces décisions, constituant des modifications au règlement de copropriété, opposables aux futurs acquéreurs de lots. Pour éviter la répétition de telles mesures, il est opportun de déterminer le montant de l'avance de trésorerie permanente par un pourcentage du budget prévisionnel, de préférence à une somme fixe.

     

    Les provisions spéciales pour travaux


    La commission rappelle qu'il s'agit soit de provisions nécessaires à la réalisation de travaux votés par l'assemblée générale, à laquelle il revient de déterminer les modalités et le calendrier des appels de fonds, soit d'une provision nécessitée par l'exécution de travaux urgents, sans vote préalable de l'assemblée générale en application de l'article 37 du décret. Dans ce dernier cas, la provision ne peut excéder le tiers du devis des travaux et l'avis du conseil syndical est nécessaire.
    La commission recommande aux syndics de distinguer ces provisions spéciales pour travaux des autres appels de fonds et de fournir, en ce qui les concerne, un relevé récapitulatif en fin de travaux.

     

    La comptabilité du syndic

     

    Comptabilité et documents de la copropriété - Le principe de transparence

    Qui a accès à la comptabilité de la copropriété ?

    Aux termes de l'art. 26 du décret de 1967, le conseil syndical assiste et contrôle la gestion du syndic. C'est donc lui qui a vocation a accéder à la comptabilité de ce dernier. Le syndic ne peut l'en empêcher ni lui dissimuler des éléments de comptabilité sans commettre une faute professionnelle.


    De plus, aux termes de l'art. 18-1 de la loi de 1965, pendant le délai qui sépare la convocation de la tenue de assemblée générale appelée à connaître des comptes, le syndic doit tenir à la disposition de tous les copropriétaires, pendant au moins un jour ouvré, les pièces suivantes :

    Ø      factures

    Ø      contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants

    Ø      quantité consommée et prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges
     
    Nota : Les modalités de cette consultation doivent être définies par l'assemblée générale, mais la jurisprudence estime que l'absence de telles modalités ne pouvant faire obstacle à un droit fondamental du copropriétaire, le syndic doit laisser libre accès au moins un jour ouvré à chacun. "Le copropriétaire qui, de façon illicite, a été mis dans l'impossibilité d'exercer le droit de consultation des pièces justificatives des charges de copropriété qu'il tient de la loi, est fondé à demander l'annulation de toutes les résolutions de l'assemblée générale ayant une incidence directe ou indirecte sur les charges susceptibles de lui incomber en sa qualité de copropriétaire" (CA Versailles 22/11/1994 - Gaz. Pal. 1995). Autrement dit, si l'on vous empêche de vérifier le montant de vos charges, vous pouvez refuser de les payer.

     

    La comptabilité du syndic n'est pas celle de la copropriété, et réciproquement. Seule cette dernière est librement accessible aux copropriétaires. Pour accéder à celle du syndic, il vous faudra diligenter une procédure judiciaire fondée sur un préjudice. Les "ristournes" ou "cadeaux" faits par les prestataires ou les entreprises à votre syndic ne sont pas constitutives d'un tel préjudice. Vous pouvez en revanche proscrire ou imposer au syndic de faire appel à tel ou tel prestataire.

     

    Le compte séparé

    Le syndic a plusieurs comptabilités : la sienne, et une par syndicat de copropriété dont il s'occupe. Il n'en va en revanche pas de même en ce qui concerne les comptes bancaires. Le syndic en possède bien entendu un à son nom, mais la loi autorise chaque copropriété à en avoir un, séparé.

    Le compte séparé n'est pas obligatoire (sauf si votre syndic est bénévole - voir plus bas), mais il doit être proposé au vote de l'assemblée générale (majorité art. 25) au moins tous les 3 ans et à la première désignation du syndic (que la jurisprudence interprète en : obligation de mention à l'ordre du jour de la première assemblée générale et vote). La sanction est la nullité du mandat du syndic.


    Quelle est l'intérêt pour la copropriété d'avoir un compte séparé ?

    Si votre copropriété est saine, vous n'avez que des avantages à tirer d'un compte séparé: en cas de faillite du syndic, vos fonds ne seront pas perdus dans la masse (généralement négative) de son compte général, vous disposez d'une possibilité de contrôle la plus précise possible des mouvements de fonds (adéquation au montant et date des factures), vous pouvez gérer vous-même le placement de la trésorerie disponible. Cette option n'a de fait que des avantages.


    Les provisions spéciales

    Le syndic, lors de sa première désignation et au moins tous les 3 ans, a l'obligation de soumettre au vote de l'assemblée générale (majorité art. 25) la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face à des travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun susceptibles d'être nécessaires dans les 3 années à venir, et non encore décidées par l'assemblée.

    Les syndics n'aiment pas le surcroît de gestion que représentent ce compte séparé, et préfèrent provisionner sur leur compte général (ce qui génère plus de revenus financiers). L'ouverture de ce compte représente cependant une bonne sécurité en cas de travaux importants, permet et d'anticiper les impayés.

     

    Comptabilité et transparence

    Par souci de clarté, la Commission relative à la copropriété, en vue d'introduire une plus grande clarté dans les présentations des comptes de copropriété, qui de par leur trop grande variété peuvent être une source de conflit entre les copropriétaires et le syndic, a adopté en avril 1991 la Recommandation, ci-dessous :

    La Commission

    6.1 Recommande aux syndics, sur le plan de la terminologie, d'adopter celle fixée par le règlement de copropriété ; dans le silence ou la contradiction de celui-ci avec les dispositions légales, d'adopter celle prévue par la loi. Il paraît, en outre, nécessaire que les syndics utilisent pour l'appellation des catégories de charges une nomenclature minimale commune qui pourrait être la suivante :

    • charges communes générales,
    • charges communes à un groupe d'immeubles,
    • charges bâtiment
    • charges cage d'escalier ou d'entrée,
    • charges d'ascenseur,
    • charges chauffage,
    • charges eau froide,
    • charges eau chaude,
    • charges garage,
    • charges emplacement de stationnement.

    Par ailleurs, il importe que les syndics respectent, d'un exercice à l'autre, la terminologie et la présentation des comptes qu'ils ont adoptées pour chaque copropriété.

    6.2. Recommande aux syndics, sur le plan de la méthodologie. lors de la notification du compte des recettes et dépenses de l'exercice écoulé, de joindre une notice explicative de la présentation comptable utilisée.

    6.3. Propose aux syndics, pour l'élaboration de l'état des dettes et des créances, et la présentation de la situation de la trésorerie, deux tableaux figurant en annexe auxquels ils pourront se référer.

    6.3.1. Recommande aux syndics de n'utiliser la rubrique « divers » que pour les dettes et créances ne pouvant figurer sous aucune autre rubrique spécifique.

    6.4. Rappelle aux syndics qu'ils ont l'obligation d'établir le budget prévisionnel du syndicat et de le soumettre au vote de l'assemblée appelée à voter les crédits du prochain exercice.
    Recommande aux syndics, à cette fin, de procéder à un récapitulatif annuel des comptes lorsque ceux-ci sont présentés trimestriellement ou semestriellement.

     

    Qui contrôle le syndic ? Dans quelle mesure ?

    Base légale : art. 21 Loi 10 juillet 1965, art. 26 Décret 17 mars 1967

     

    Les copropriétaires et leur syndicat n'ont pas de contrôle direct sur leur syndic. C'est le Conseil syndical qui est investi de ce rôle par la loi. C'est donc à lui, plus particulièrement à son président, qu'il convient de s'adresser si en tant qu'occupant vous avez un message à faire passer au syndic. L'assemblée quant à elle, n'exerce pas de contrôle à proprement parler. Elle prend les grandes décisions, et se borne à révoquer le syndic si celui-ci ne remplit pas correctement sa mission.

    L'organe principal de contrôle est donc le conseil syndical, qui dispose de pouvoirs et de prérogatives étendues.

     

    Le rôle du Conseil est d'abord de vérifier que le syndic fait bien rentrer l'argent. Pour cela il devra :

    v      connaître les impayés

    v      les analyser : distinguer les débiteurs de bonne et de mauvaise foi

    v      proposer des plans de remboursement aux uns, exiger des actions dures et rapides contre les autres

    v      vérifier que le syndic :

    Ø      engage bien les actions en recouvrement décidées par l'assemblée générale

    Ø      assure un bon suivi des procédures

    Ø      suit l'avocat désigné par le syndic ou le Conseil syndical

    Le rôle du Conseil est ensuite de vérifier que le syndic utilise correctement l'argent des copropriétaires

    • les contrats existants sont-ils corrects ? (s'en procurer copie et les étudier)
    • les fournisseurs de la copropriété présentent-ils un bon rapport qualité-prix ?
    • les consommations (combustible, eau, électricité) sont-elles normales ?
    • les travaux facturés ont-ils été réellement exécutés ?
    • les fournisseurs sont-ils payés dans un délai raisonnable ?

    Le rôle du Conseil syndical sera ensuite de vérifier que le syndic ne demande pas trop d'argent aux copropriétaires et qu'il gère au mieux cet argent

    • le fonds de roulement n'est-il pas trop élevé ?
    • le budget prévisionnel est-il correct ?
    • le syndic place-t-il l'excédent de trésorerie au profit du syndicat ?

    Enfin, le rôle du Conseil est de veiller à ce que le syndic suive correctement la copropriété

    • visites de l'immeuble
    • actions préventives
    • interventions rapides en cas de problème

    ==> Le syndic n'étant pas toujours à même d'être parfait, rien n'empêche le Conseil syndical de l'aider dans certaines tâches : repérage de prestataires et collecte de devis, inspection de routine de l'immeuble, recueil des avis et suggestions des occupants... Même si c'est là exécuter une partie des tâches pour lesquelles le syndic est théoriquement payé, il ne faut jamais perdre de vue que consacrer un peu de temps à son immeuble tout en gardant de bonnes relations avec un syndic motivé reste le meilleur garant d'une gestion efficace des intérêts communs, c'est-à-dire de tous.

     

     

     

    © Serge DIEBOLT - Avocat à la Cour - "Droit pour Tous" - 2001


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